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以前买房贷款合同中的“CLAUSURA SUELO”必须取消,但不非法

2017年02月13日 06:17 来源:郑老师信箱


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  微信是一个很好的沟通方式,改变了很多人的生活方式。从微信上可以得到新的信息,知识。但是由于微信的“微”字,往往篇幅有限,报道不全。又由于是“微信”,人们说不能不信,不能全信,而只能微信。

  华文报刊和网站也常常通过微信来发布一些消息。最近人们看到的是关于银行贷款购房合同中的一款“clausura suelo”的消息。在这里我们给大家简单地介绍一下关于clausura suelo。

  首先要知道的这一条款是出现在向银行贷款购房的合同(公证书)里。当时,购房者在公证处签署了两份公证书,一份是买卖合同(escritura compra-venta),是与房东签的。另一份是与贷款银行签的贷款合同(escritura de credito hipotecario)。这两份文件的费用是根据金额大小,公证处有“阶梯”式的规定。前些日子也有报道说,贷款合同的费用也应该由借贷双方承担,但至今一直是客户全额支付的, 公证处费用以及该文件的登记费用。

  这里我们要讲的是贷款合同里的一个条款。在解释该条款前,我们还要先讲一下贷款的利率计算。向银行借款买房,有两种利率。一种是“variable”- 可变利率;另一种是“fijo”- 固定的利率。固定的,就是说从签订合同之日,客户选择了银行给的利率,在借贷全过程,直至还完,每个月都按一定的利率付本金和利息。比如,4.5%,在整个还贷期间都以这个比例为利率。 而可变利率,从西班牙进入欧元区后,一般是euribor + 一定的百分比(各银行自定)。比如euribor +2.50%,或者euribor+ 1.50%。(不同的银行,甚至不同的分行,在不同的时期都有不同。)也就是说,当euribor升高时,客户要支付的利息要高,当euribor降低时客户负的利息就会低。所以,多数人选择了可变利率。

  Euribor这个词很多人并不十分明白。这是银行界的一个专业用词。是指欧元区银行同业拆借利率,也就是说欧元区内银行间借款,还款的利率。至于什么时候上升,什么时候下降,不是几句话可以解释清楚的,只能告诉读者,它的变化与经济有关,与欧元的币值有关。简单地告诉您,从2008年欧洲经济危机开始至今,euribor基本呈现下降趋势。自2015年一月以来,直线下降, 最近低于0!目前处于-0.094%。那么,如果您当时签的合同是2.5%+euribor, 那你现在还贷的利率应当是低于2.5%。

  但是,我们这里要讲本文的主题clarusura suelo了。

  由于近几年euribor下降幅度太大,没有上升,从2015年1月份的接近3%,降到当今的负数(一月份平均为-0.088%)。银行收取的贷款利息明显降低。在euribor上上下下变化时,尤其是相对比较高时,银行给客户的利率一般比较低,后来面对市场上的竞争,很多银行的报价相对降低。比如由于经济不好,银行贷款条件提高,有的银行要求增加担保人等,但是,市面上有一家叫做Pichincha的南美银行,就没有这些条件,只要买方能证明有工作,就给贷款,但他们的利率就高, 要euribor+4%还多。人们苦于拿不到贷款,就接受了。与此同时,有的银行,比如Banco Sabadell,给的条件就会好些,利率低得多,比如euribor+1.95%。然而,众所周知,银行绝对不做赔钱买卖,为了保护自己的利益,他们在与客户签署的借贷合同中增加了一个条款:最低利率。就是说,银行预计到了euribor的下降趋势,就规定,比如,不管euribor下降多少,银行的最低利率不少于3.0%。也就是说,签合同时,euribor如果是1.80%, 加上银行给的1.95%,客户支付的贷款利率是3.75%,如果euribor下降到了1.0%,银行的贷款利率变成了2.95%了。由于合同上有这一条“最低利率”条款,也就是人们称作为clausura suelo的内容,客户所要交的利率不是2.95%而是3.0%了。按目前的euribor,如果没有这最低利率条款,客户所要交的利率是1.95-0.094%,便等于1.856%了。银行还是没有亏,只是赚的少了。但是,银行有了这条clausura suelo,他们的盈利就得到了保证,而客户并未因为euroribor的下降而得利。

  在讲到clausura  suelo后,顺便告诉大家一个概念:“clausura techo”或“interes tope”,即最高利率。这是通俗的称呼,一个是地,一个是顶,来代替“最低”和“最高”。在帮助客户签订借贷合同时,本人已经见过这样的条款。银行承诺,不管euribor如何飙升,银行收取客户的利率不得超过“XX%”,比如13%。这也是我们应当掌握的,在今后向银行贷款时,可以要求银行加进该条款。

  这次高院就clausura  suelo一案原是有人就银行未告知当事人,合同中有euribor suelo,而开始执行该条款,要求相关银行取消该内容,并将已收取的钱连同利息还给客户。但是判决书里要求所有的银行取消原来已经签订合同中所含有的“最低利率条款”,不管客户在签字时是否得到通知(或读到了该内容),并将已经收取的钱以及所产生的利息归还给客户。

  说到这里,请读者注意以下几条:

  1. 高院判决公布后,政府还没有决议要求全部银行执行。西政府原计划在上周五的部长会议讨论通过还款机制,现要退后至本周五。在部长会议通过后,该问题将以法律形式公布并要求银行执行。

  2. 在政府退款具体政策通过之前,有些银行,比如LA CAIXA已经主动联系客户,与客户洽谈解决方法。请注意,如果您接到了关于该问题处理的提议,建议等一等,政府很快就出台具体处理方式的法规法律了。

  3. 高院关于取消“最低利率条款”的判决书,只是要求原来签订了的购房贷款合同中取消这一条,始终没有称确立“interés mínimo”或“clausura suelo”为ilegal (非法的)。今后,在向银行申请贷款,银行在和客户签订的借贷合同中可以设clausura suelo,或interés mínimo。我们的侨胞将来也许会遇到这样的事情,不要因为有了目前取消该条款的案例,批评银行“非法”设置最低利息的条款。

  等本周五西班牙部长会议通过,如果进入议程的话,会有具体法律告诉大家银行将如何退还已经收取的金额。不要着急,具体办理会有一段时间的,目前最多可以到银行看一看,自己的合同里是否有这一条款(有的银行在签订合同公证后,保存着合同正本,当事人只有一份买卖合同的抄本)。

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